LE DOMANDE CHE RICEVIAMO DAI NOSTRI CLIENTI

Per superficie commerciale deve intendersi una superficie basata sulla somma delle "superfici ponderate" che compongono l'immobile. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.
In un alloggio la Superficie Commerciale ad esempio è calcolata in base al 100% della superficie netta calpestabile + il 100% dei muri perimetrali calcolati fino allo spessore massimo di 50 cm + il 50% dei muri perimetrali comuni.

Non esiste una metodologia esatta e sempre uguale.
La valutazione immobiliare non è una scienza esatta, non è una perizia. È invece una stima basata su parametri come l’andamento di mercato e le caratteristiche dell’immobile tecnicamente definite intrinseche (ovvero proprie dell’immobile) ed estrinseche (tutte quelle che dipendono da aspetti esterni, ovvero relative all’ambiente in cui è ubicato l’immobile).

E’ un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento dell'acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico.
L'APE viene redatto da un "soggetto accreditato" chiamato certificatore energetico. La formazione, la supervisione e l'accreditamento dei professionisti viene gestita dalle Regioni con apposite leggi locali. Il certificatore energetico è solitamente un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l'architetto, l'ingegnere ed il geometra. Viene effettuata un’analisi energetica dell'immobile, valutate le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento ed il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. In seguito, il Certificatore compila il documento e rilascia la Targa Energetica che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. L' APE va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo proprietario o al locatario.

La caparra è l’aspetto fondamentale di un contratto che impegna una parte a vendere e l’altra ad acquistare.
Secondo quanto regolamentato dall’art. 1385 c.c., si parla di caparra confirmatoria se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili la caparra; in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (art.1194 c.c.).
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1366. att. 1641). Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione (1453 ss.) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 ss., att. 1641).

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte a partire dal 1° gennaio 2014:

• IVA esente
• imposta di registro del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

• IVA esente
• imposta di registro del 9%
• imposta ipotecaria di 50 euro
• imposta catastale di 50 euro.

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

• l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Quali sono i casi di decadenza dall’agevolazione prima casa? La legge li elenca come segue:

• si rendono dichiarazioni false nell’atto di acquisto dell’abitazione;
• l’abitazione viene venduta o donata prima che siano passati 5 anni dalla data di acquisto. È possibile sfuggire in questo caso alla decadenza se entro 1 anno dalla donazione o dalla vendita dell’immobile si riacquista un altro, anche a titolo gratuito, che venga adibito a propria abitazione principale. Non vale in questo caso la stipula sempre entro 1 anno del contratto preliminare;
• entro 18 mesi dall’acquisto, se non si è trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile.

La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione del canone d’affitto; è, quindi, un regime facoltativo che si applica in alternativa al regime ordinario. La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo
• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Secondo quanto previsto dalla normativa, qualora si scelga di aderire al nuovo regime di tassazione, sul canone d’affitto sarà applicata un’aliquota del 21%, che scenderà al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili che si trovano all’interno dei territori dei comuni con carenze di disponibilità ed in quelli ad alta tensione abitativa.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.
L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni; inoltre, non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

L’usufrutto è il diritto ad utilizzare un bene (per esempio un immobile o un terreno) e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati). L'unica cosa che manca è quindi la semplice proprietà formale, o, in linguaggio giuridico, la "nuda proprietà". Quindi, quando esiste un usufruttuario esiste anche un nudo proprietario e viceversa.
Tra i doveri dell’usufruttuario vi è:

• conservare il bene in buone condizioni, sia attraverso la piccola manutenzione, che con riparazioni straordinarie;
• pagare le spese, comprese quelle fiscali e le normali spese condominiali.

Tra i doveri del nudo proprietario invece vi è:

• pagare le spese di "manutenzione straordinaria", cioè, nel caso di un immobile, i grossi lavori di ristrutturazione che determinano la variazione del suo valore.

La servitù è un peso che grava su un terreno o edificio (il fondo) a favore di un altro terreno o edificio, in sostanza servitù sta ad indicare asservimento, assoggettamento, subordinazione di una cosa rispetto ad un'altra:

• il fondo asservito si chiama servente;
• quello che approfitta dell’asservimento dominante.

Si distinguono:

• servitù volontarie: sono quelle che nascono in virtù di un atto dell’uomo, e quindi per volontà dei proprietari del fondo dominante e del fondo servente (ad es: mediante contratto);
• servitù coattive: sono quelle nascono perché è la legge stessa a prevedere e imporre la loro costituzione;
• servitù apparenti: sono quelle servitù nelle quali l’utilità o il corrispondente peso necessitano di opere visibili e permanenti;
• servitù non apparenti: sono quelle che, per esistere, non hanno necessità di manifestarsi esteriormente con opere visibili e permanenti;
• servitù positive: sono quelle nelle quali il proprietario del fondo servente deve sopportare l’attività del proprietario del fondo dominante;
• servitù negative: sono quelle nelle quali il proprietario del fondo servente è limitato in una o più delle facoltà che sono generalmente attribuite al proprietario e ciò sempre in vantaggio del fondo dominante;
• servitù continue: sono continue quelle per il cui esercizio non è necessaria l’attività umana;
• servitù discontinue: sono quelle per le quali è necessaria l’attività umana.

Per 'abitazione di lusso' ai fini IVA si intende l'unità immobiliare censita nelle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile): unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale;
• A/8 (abitazioni in ville): per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario;
• A/9 (castelli, palazzi di pregio artistico e storico).

I proprietari di immobili rientranti nelle categorie catastali sopra indicate sono tenuti a versare tutti gli anni l’Imposta Municipale Unica (IMU), anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Entrata in vigore con La Legge di Stabilità 2014 (LEGGE 27 dicembre 2013, n. 147 - Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato), si basa su due presupposti impositivi:

• il possesso di immobili collegato alla loro natura e valore;
• l'erogazione e la fruizione di servizi comunali.

La IUC si compone dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile, escluse le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dall’utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore.

E' importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata.
La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito all’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.
Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte.
Nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo della proposta d'acquisto.

Il diritto alla provvigione matura quando l’affare fra le parti è concluso per effetto dell’intervento del mediatore.
L’affare può considerarsi concluso quando fra le parti è sorto un valido rapporto obbligatorio, come accade in caso di stipula di contratto preliminare, che legittima ciascuna delle parti ad agire in giudizio per il rispetto del vincolo giuridico sorto oppure per il risarcimento del danno. In caso di stipula fra le parti di contratto preliminare il diritto al compenso del mediatore sorge a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo.
Oltre alla conclusione dell’affare, e quindi al sorgere fra le parti di un valido vincolo giuridico, il diritto al compenso del mediatore sorge quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento. In pratica è necessario che l’attività svolta dal mediatore deve rappresentare l’antecedente causale dell’affare, di conseguenza per stabilire se il mediatore può vantare il suo diritto alla provvigione, occorre verificare se senza il suo intervento l’affare non si sarebbe concluso.

Nelle locazioni ad uso abitativo, il diritto di prelazione in favore del conduttore è previsto solo in una ipotesi e cioè se il locatore — che non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione — disdetti il contratto alla scadenza dei primi 4 anni perché intende vendere l’immobile a terzi.
In questo caso, il locatore è tenuto a comunicare al conduttore — che intenda acquistare l’immobile — il corrispettivo e le condizioni della compravendita. Il conduttore potrà, a sua volta, esercitare il diritto di prelazione comunicandolo al locatore, entro 60 giorni dalla data della ricezione della comunicazione del locatore.
Pertanto non spetta il diritto di prelazione in favore del conduttore se il locatore non ha disdettato anticipatamente il contratto, ma si limita a vendere l’immobile. Va da sé, però, in quest’ultimo caso, che il nuovo acquirente dell’immobile subentrerà comunque nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto, a fare data dall’acquisto dell’immobile. In pratica, il contratto di locazione resta in vita, con un nuovo soggetto quale padrone di casa.

Tra le detrazioni fiscali della dichiarazione dei redditi relativa all'anno d'imposta 2016 vi sono anche le provvigioni pagate alle agenzie immobiliari. Vediamo come e in quale percentuale è possibile detrarre le spese sostenute per l'intermediazione immobiliare dal modello 730.
I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1.000 euro. La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale.